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2020年9月20日晚，數(shù)千人涌向了義烏香格里拉酒店三樓宴會(huì)廳。在這里，他們激烈爭(zhēng)搶綠城·曉風(fēng)印月一期的164套房源。
▲僅僅1小時(shí)，價(jià)格2.8-3.2萬元/㎡的曉風(fēng)印月，就勁銷5個(gè)億！要知道，這里可不是杭州，而是金華旗下的一個(gè)縣級(jí)市。
事實(shí)上，在最近幾年的房?jī)r(jià)浪潮中，義烏正是作為一個(gè)不顯眼的存在，默默的漲了一波又一波。
▲目前，義烏的均價(jià)已經(jīng)超過2萬2，部分核心區(qū)域的核心項(xiàng)目，如福田市場(chǎng)、義烏中心、國際商貿(mào)城區(qū)域等，價(jià)格高達(dá)4-5萬每平。
▲這是利用Arcgis等數(shù)據(jù)分析工具，對(duì)義烏24小時(shí)人口熱力圖進(jìn)行處理后，得出的義烏市域內(nèi)職住潮汐圖。從圖片我們可以發(fā)現(xiàn)，義烏最繁華的區(qū)域莫過于CBD（國際商貿(mào)城）附近，電商園集聚區(qū)、江東街道及佛堂鎮(zhèn)，商業(yè)居住功能相對(duì)均衡，而廿三里街道、萬達(dá)商圈、CBD北部及蘇溪鎮(zhèn)，居住屬性更加明顯。
▲在最新的江浙縣級(jí)市房?jī)r(jià)排行榜上，義烏也是當(dāng)仁不讓、高居榜首。
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義烏是一座怎樣的城市？從網(wǎng)絡(luò)標(biāo)簽看，它是世界小商品之都，也是全國最大的淘寶村集群、全國外商入住最多的縣級(jí)市。
經(jīng)常去各城市旅游的驢友們，可能對(duì)義烏深有感受：義烏支撐了中國絕大多數(shù)城市最核心地段的商品供應(yīng)！
當(dāng)然，這個(gè)圖片其實(shí)說的也不全對(duì)，有點(diǎn)矯枉過正。但我們可以從側(cè)面看出，浙江義烏小商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，基本已經(jīng)輻射至全國乃至全世界。
▲有意思的是，在疫情期間，絕大部分外貿(mào)商家都遭遇了困境，但義烏船小好調(diào)頭，這邊不亮那邊亮，有些產(chǎn)品今年遭遇了大打擊，有些產(chǎn)品卻迎風(fēng)而起，國外疫情期間，室內(nèi)休閑產(chǎn)品、抗疫材料等，今年賣瘋了！與義烏一道的甬臺(tái)溫出口企業(yè)，今年也忙的很，排單都排不進(jìn)……內(nèi)銷生意也恢復(fù)得很不錯(cuò)，義烏幾大物流市場(chǎng)，人流如織。
也正是因?yàn)榻衲炅x烏行情不錯(cuò)的原因，有開發(fā)商聲稱，義烏小商品在全世界都有名，在國外，知曉義烏的外國人比知曉杭州的還要多，義烏的人均收入居全國縣級(jí)市之首，豪車遍地，擁有國際商貿(mào)城等一大批國際知名的市場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃厚，創(chuàng)業(yè)者占人口比例應(yīng)該比全國平均水平高出不少，因此義烏早已屬于“世界名城”，房?jī)r(jià)貴點(diǎn)也正常。
這話雖然聽起來令人有些意外，但其實(shí)也沒說錯(cuò)。在義烏小商品城里，已經(jīng)有近200萬種商品云集此處，出口219個(gè)國家和地區(qū)。每一天，國際商貿(mào)城里匯聚的人流，高達(dá)25萬人次，每一年，2/3的圣誕裝飾品，從這里走向全世界。
▲僅在2016年，義烏一個(gè)縣城，實(shí)現(xiàn)了地區(qū)生產(chǎn)總值1421億，超過國內(nèi)很多中型城市的GDP；義烏，一個(gè)賣買全球的縣級(jí)市，以毫不遜色的經(jīng)濟(jì)“肚量”，在外國人的眼中，比肩北上廣。
而除了表面上義烏外貿(mào)商業(yè)繁榮的原因外，其實(shí)義烏房?jī)r(jià)這兩年瘋狂的漲勢(shì)，絕大部分的推手還是在于土拍。
近幾年來，義烏大量位置極佳的地塊掛拍（舊城改造），吸引了很多國內(nèi)top10甚至top5的地產(chǎn)商進(jìn)軍義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)。相應(yīng)的，很多義烏土著會(huì)獲得賠償款，多則上千萬，少則三四百萬。拆遷戶拿到賠償款后，大部分人就投資買房了，因?yàn)楸姸嗖疬w戶集中在同一時(shí)期買房，而義烏的房源有限，1套房子幾個(gè)人搶，供不應(yīng)求，結(jié)果造就了這一波近乎瘋狂的漲勢(shì)。
▲義烏市中心的老房子。隨著舊城改造的推進(jìn)，義烏土地市場(chǎng)“面粉”價(jià)格，直逼“面包”的預(yù)期，佛堂、后宅約1.2萬，江東約1.5萬，北苑低密約3萬……主城鎮(zhèn)街漲聲迭起。直線距離國際商貿(mào)城1公里內(nèi)的稠州北路地塊，樓面價(jià)已經(jīng)來到了17422.6元/㎡，市場(chǎng)預(yù)期賣4萬才夠本。
此外，從人口供需角度來看，義烏近二十年來一直是一個(gè)人口凈流入的城市，外地人的數(shù)量大大多于本地人，再加上義烏僅僅是一個(gè)縣級(jí)市的規(guī)劃，地勢(shì)也不怎么好，處于丘陵地帶，能開發(fā)的土地資源也相對(duì)比較緊缺，所以供需關(guān)系也部分造成了義烏房?jī)r(jià)一直走高。
更讓人驚訝的是，義烏為了推進(jìn)人才落戶，直接給了包括大專和本科生在內(nèi)的人才20-30萬的巨額購房補(bǔ)貼優(yōu)惠！
▲連大專、普通本科生也能享受20-30萬的巨額購房補(bǔ)貼，我也感覺逆天了！
▲在百度人口大數(shù)據(jù)上，可以看到義烏是一個(gè)外來人口占比常住人口達(dá)43%的典型人口流入型城市。
▲按照省份來看，外來流入的新義烏人，主要來自浙江、江西、河南及貴州等區(qū)域；具體遷入城市而言，杭州、上饒、溫州、衢州、麗水等周邊城市占據(jù)前五位。
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對(duì)于義烏，我還記得2012年的時(shí)候，我第一次來到義烏實(shí)習(xí)，在江東的金村，那時(shí)候一個(gè)廠里估計(jì)有200多人，老板的車間分布在四戶民居里，當(dāng)時(shí)我很不屑的認(rèn)為，這叫什么工廠，連個(gè)牌子也沒有，再說了，工廠怎么可以這樣，這里一個(gè)車間，那里一個(gè)車間。
▲現(xiàn)在看起來，正是這些吃苦耐勞的義烏人，造就了義烏的商業(yè)傳奇，也成就了義烏的火爆樓市。
說實(shí)話，義烏作為一個(gè)自力更生的商業(yè)城市，快節(jié)奏，按照教育醫(yī)療資源來說，談不上什么宜居。并且現(xiàn)在在慢慢的走產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的路子，前些年的三改一拆，五水共治，運(yùn)動(dòng)式的把一些低端產(chǎn)能給淘汰掉。吸引全國甚至全球的人才來義烏發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，再加上作為新絲路起點(diǎn)，未來發(fā)展還是看好的。
然而，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，恰恰是由這個(gè)城市里有錢人那堆里的相對(duì)偏窮的人群的平均收入水平?jīng)Q定的。義烏房?jī)r(jià)的“頂”在何處，現(xiàn)在也還難有答案。
來源：樓市參考
