根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房征收契稅、印花稅;對(duì)個(gè)人出售住房征收營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。其中，土地增值稅和印花稅目前暫免征收。

對(duì)個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房實(shí)際要繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，稅法根據(jù)購(gòu)房年限、住房類(lèi)型和是否家庭唯一住房等條件給予了一定的減免。納稅人在決定買(mǎi)賣(mài)住房前，應(yīng)仔細(xì)考慮自己應(yīng)該承擔(dān)的納稅義務(wù)。

趕在4月1日前，“國(guó)五條”地方實(shí)施細(xì)則相繼落地，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房開(kāi)始嚴(yán)格按照買(mǎi)賣(mài)差額的20%征收個(gè)人所得稅。至此，持續(xù)了將近1個(gè)多月的二手房交易過(guò)戶(hù)熱潮漸漸散去，二手房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入觀(guān)望期。

實(shí)際上，對(duì)個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房，稅法規(guī)定個(gè)人需要繳的稅除了個(gè)人所得稅，還有契稅、營(yíng)業(yè)稅等多個(gè)稅種。而對(duì)不同稅種，稅法又根據(jù)不同情況作出了一些減免規(guī)定。對(duì)這些涉稅規(guī)定，人們其實(shí)并不是很了解。本報(bào)對(duì)此一一梳理，供廣大讀者參考。

買(mǎi)房繳契稅，稅率最低1%

前不久，結(jié)婚已3年多的北京小伙子倪新終于在北京城南的大興區(qū)買(mǎi)下了一套85平方米的新房子，總算有了屬于自己家庭的第一套住房。簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同那天，倪新除了支付230余萬(wàn)元購(gòu)房款外，還支付了由開(kāi)發(fā)商代收代繳的2.3萬(wàn)多元契稅。對(duì)這筆契稅款，倪新說(shuō)他不太了解該怎么計(jì)算，很想知道稅法都有哪些規(guī)定。

根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)要繳納契稅、印花稅。不過(guò)，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。因此，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房實(shí)際上只需繳納契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)房契稅，稅法根據(jù)不同情況給予了不同程度的減免。

具體來(lái)說(shuō)，按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕94號(hào))規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減按1%稅率征收契稅;對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米以上144平方米以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1.5%稅率征收契稅。

需要注意的是，文件中規(guī)定可以減征契稅的住房類(lèi)型是普通住房。如果購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)適用房或者公寓類(lèi)的其他住房，抑或是商業(yè)用房，則一律按照3%的稅率計(jì)繳購(gòu)房契稅。

目前，國(guó)家規(guī)定的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè)方面：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上;二是單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下;三是實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。根據(jù)規(guī)定，各省(區(qū)、市)可以根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。地方具體標(biāo)準(zhǔn)允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，不同地區(qū)普通住房與非普通住房有自己的標(biāo)準(zhǔn)，納稅人應(yīng)關(guān)注本地的具體標(biāo)準(zhǔn)，以便確定自己是否符合減免稅條件。鑒于倪新購(gòu)買(mǎi)的這套住房屬于90平方米以下的普通住房，而且是他家庭的唯一住房，因此他可以按照1%優(yōu)惠稅率繳納契稅。

賣(mài)房繳營(yíng)業(yè)稅，5年是個(gè)門(mén)檻

北京市民吳先生打算改善自己的住房條件，準(zhǔn)備賣(mài)掉現(xiàn)在的一居室，然后升級(jí)成二居室。他在向一些房產(chǎn)中介咨詢(xún)時(shí)，中介人員多次追問(wèn)他準(zhǔn)備出售的一居室是否滿(mǎn)5年。如果滿(mǎn)5年，就算免稅房，掛牌就能賣(mài)。吳先生在中介門(mén)店的房源展板上也看到，“5年免稅房”的字樣被印在了最顯眼的位置。什么是“5年免稅房”?免的是什么稅?吳先生不太明白。

稅法規(guī)定，個(gè)人在出售住房時(shí)，要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定，對(duì)個(gè)人出售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。因此，個(gè)人銷(xiāo)售住房實(shí)際上需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅兩種稅。

上例中房產(chǎn)中介人員所說(shuō)的“5年免稅房”，指的是購(gòu)房滿(mǎn)5年可以免營(yíng)業(yè)稅的住房。按照規(guī)定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，再加上營(yíng)業(yè)稅附加，即城市維護(hù)建設(shè)稅(營(yíng)業(yè)稅的7%)、教育費(fèi)附加(營(yíng)業(yè)稅的3%)、地方教育費(fèi)附加(營(yíng)業(yè)稅的2%)。

為了體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，國(guó)家一般會(huì)在不同的時(shí)機(jī)對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅予以調(diào)整。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2011〕12號(hào))規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。因此，個(gè)人賣(mài)房是否繳營(yíng)業(yè)稅，5年購(gòu)房年限是個(gè)關(guān)鍵的門(mén)檻。

需要注意的是，按照《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào))規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。納稅人同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。因此，購(gòu)房年限具體指上述時(shí)點(diǎn)至出售日的時(shí)間間隔，而非房屋年齡。

吳先生的一居室如果購(gòu)房年限已滿(mǎn)5年，他出售時(shí)將無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。在目前的房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，由于通行的潛規(guī)則是賣(mài)房人要將自己承擔(dān)的稅費(fèi)千方百計(jì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人。因此，如果賣(mài)房人無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅，買(mǎi)房人會(huì)感覺(jué)自己沒(méi)有承擔(dān)房屋稅費(fèi)而更愿意購(gòu)買(mǎi)。房產(chǎn)中介人員多次追問(wèn)吳先生的房是否滿(mǎn)5年，也正是基于這樣的原因。

賣(mài)房繳個(gè)稅，20%稅率并非新規(guī)

趕在3月31日“國(guó)五條”北京細(xì)則落地之前，市民歐陽(yáng)堅(jiān)將自己名下的一套110多平方米的住房，以480萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)了出去。按照歐陽(yáng)堅(jiān)的說(shuō)法，“早出手早放心，20%個(gè)稅新規(guī)一旦實(shí)施，賣(mài)房人負(fù)擔(dān)太重，難以轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人，二手房恐怕不太好賣(mài)”.

歐陽(yáng)堅(jiān)的說(shuō)法有一定道理，但“國(guó)五條”要求轉(zhuǎn)讓二手房嚴(yán)格按照買(mǎi)賣(mài)差額的20%計(jì)征個(gè)稅并非新規(guī)。經(jīng)1993年全國(guó)人大修訂、1994年起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個(gè)稅，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。這里所說(shuō)的財(cái)產(chǎn)就包括房產(chǎn)。

從2006年8月1日起執(zhí)行的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))，明確了征收住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)稅可以采取據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種方式。對(duì)納稅人能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按照轉(zhuǎn)讓收入額減除房產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后余額的20%據(jù)實(shí)征收個(gè)稅;對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)其實(shí)行核定征收。在核定征收中，稅務(wù)機(jī)關(guān)按個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)稅金額，具體比例由各地在1%～3%的幅度內(nèi)確定。目前，大多數(shù)地方將這一比例定為1%。而對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)稅。

由于據(jù)實(shí)征收需要核實(shí)房屋原值及相關(guān)稅費(fèi)，征收難度較大，因此一直以來(lái)大多數(shù)地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)采取相對(duì)簡(jiǎn)單的核定征收辦法。這也造成很多納稅人誤認(rèn)為“國(guó)五條”中強(qiáng)調(diào)的20%個(gè)稅是一項(xiàng)新規(guī)定。但是，“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則落地后，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)將加大對(duì)轉(zhuǎn)讓住房個(gè)稅的征收力度。即凡是稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能夠核實(shí)房屋原值的，將嚴(yán)格按差額20%征收個(gè)稅。由于近年來(lái)房屋管理部門(mén)大力推行購(gòu)房網(wǎng)簽制度，不少地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)和房屋管理部門(mén)也已實(shí)現(xiàn)了信息共享，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以比較容易地核實(shí)房屋原值，因此據(jù)實(shí)征收個(gè)稅將成為稅務(wù)機(jī)關(guān)的首選。

當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)操作中，對(duì)于確不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，依然可以根據(jù)房屋交易價(jià)格按核定征收率計(jì)算個(gè)稅。