隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，加之政府限購(gòu)、市場(chǎng)供需矛盾的不斷擴(kuò)大，“北上廣深”等城市出現(xiàn)以投資為目的，由多人湊齊房款或首付款，以其中一人名義購(gòu)房的“眾籌買(mǎi)房”現(xiàn)象。雖然“眾籌買(mǎi)房”的購(gòu)房方式在一定程度上緩解了個(gè)人支付房款的壓力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，但因“眾籌買(mǎi)房”大多存在于具有一定信賴(lài)基礎(chǔ)關(guān)系的朋友、親屬之間，在實(shí)際操作中可能存在因約定不明確或產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際出資人不一致情況而引發(fā)的各種糾紛，故在實(shí)際操作中需要謹(jǐn)慎防范。
何謂“眾籌買(mǎi)房”
所謂眾籌買(mǎi)房是指以投資或投機(jī)為目的，多人湊齊房款或首付款，共同簽訂合同，在合同中約定以其中一名出資人名義購(gòu)房，約定房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利按出資比例或其他方式分成，以降低投資或規(guī)避政府限購(gòu)、貸款政策。在實(shí)際操作中，名義購(gòu)房人一般為支付能力有限但具有購(gòu)房資格的“出資者”，相較于實(shí)際出資者的貨幣出資方式，名義購(gòu)房人通常以自己的購(gòu)房資格或貸款資質(zhì)作為出資方式。
“眾籌買(mǎi)房”的背景
眾籌買(mǎi)房成為當(dāng)下購(gòu)房的一種新趨勢(shì)主要源于：一是房?jī)r(jià)上漲的因素，使得購(gòu)房成為一種投資或投機(jī)方式；二是可在一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控的戶(hù)籍資格限制。大城市為了限制房?jī)r(jià)或人口流動(dòng)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限定，而通過(guò)“眾籌買(mǎi)房”方式可使多數(shù)實(shí)際出資者規(guī)避此限定。三是可規(guī)避房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的高額稅費(fèi)。因個(gè)人購(gòu)買(mǎi)一套與多套住房所涉及的稅率和交易費(fèi)用不同，以“眾籌買(mǎi)房”方式購(gòu)房可降低房屋交易時(shí)的稅費(fèi)等成本。四是可規(guī)避銀行對(duì)購(gòu)房的首付比例與貸款政策的限制。即眾籌買(mǎi)房者可利用符合貸款條件或符合公積金貸款條件的名義購(gòu)房人的購(gòu)房資質(zhì)，規(guī)避首付比例與貸款政策的限制。
“眾籌買(mǎi)房”的法律風(fēng)險(xiǎn)
一是房屋實(shí)際出資人（除名義購(gòu)房人外）的風(fēng)險(xiǎn)。
因?qū)嶋H出資人與名義購(gòu)房人之間僅存在合同關(guān)系，房產(chǎn)登記簿上僅反映名義購(gòu)房人為房屋所有權(quán)人。而我國(guó)房屋所有權(quán)的取得以登記為要件，這就造成了房屋實(shí)際出資人和名義購(gòu)房人之間的糾紛。為此，眾籌買(mǎi)房交易中，房屋實(shí)際出資人（除名義購(gòu)房人外）主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：若名義購(gòu)房人未按照先前簽訂的眾籌購(gòu)房合同約定時(shí)間售房，而是私下將房產(chǎn)進(jìn)行出售，并完成過(guò)戶(hù)交易，實(shí)際出資人只能要求名義購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任、損害賠償責(zé)任。若名義購(gòu)房人對(duì)外負(fù)有債務(wù)，經(jīng)過(guò)司法執(zhí)行程序后，所購(gòu)房屋可能被查封或拍賣(mài)，導(dǎo)致實(shí)際出資人也僅能向名義購(gòu)房人主張賠償責(zé)任。若名義購(gòu)房人死亡，由于繼承人不知曉名義購(gòu)房人與實(shí)際出資人的合同關(guān)系，房屋可能因繼承關(guān)系而被名義購(gòu)房人的繼承人所繼承，從而使得實(shí)際出資購(gòu)房者與名義購(gòu)房人的繼承人之間產(chǎn)生糾紛。眾籌買(mǎi)房交易中，因買(mǎi)房出資人眾多，在具體操作中亦會(huì)因拋售時(shí)間點(diǎn)和拋售價(jià)格的爭(zhēng)議產(chǎn)生糾紛，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。另外，在實(shí)際操作中，眾籌買(mǎi)房的實(shí)際出資人一般為朋友或親屬關(guān)系，有的僅達(dá)成口頭協(xié)議，一旦名義購(gòu)房人反悔，實(shí)際出資人很難舉證證明其對(duì)房屋的出資事實(shí)。若認(rèn)定為借貸關(guān)系，會(huì)造成實(shí)際出資人的預(yù)期損失。
二是名義購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)。
因在房產(chǎn)登記簿上或貸款合同中僅顯示名義購(gòu)房人的信息，為此，在“眾籌買(mǎi)房”中名義購(gòu)房人也會(huì)因?qū)嶋H出資人在拋售時(shí)間或拋售價(jià)格事宜上產(chǎn)生爭(zhēng)議，給自己帶了一些風(fēng)險(xiǎn)。如名義購(gòu)房人代表“眾籌買(mǎi)房”中的實(shí)際出資人以自己名義購(gòu)房或進(jìn)行按揭貸款時(shí)會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)留下相應(yīng)購(gòu)房記錄，在銀行也有按揭貸款的征信記錄，如果出資人沒(méi)有按照眾籌購(gòu)房協(xié)議約定償還貸款，有可能使名義購(gòu)房人的個(gè)人資信受損。另外，若房產(chǎn)未達(dá)到拋售條件，導(dǎo)致房屋長(zhǎng)時(shí)間未能拋售，在一定程度上占用了名義購(gòu)房人的購(gòu)房資格，阻礙了名義購(gòu)房人的后續(xù)購(gòu)房需求。若名義購(gòu)房人按照眾籌合同約定拋售房屋，并對(duì)外與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，后續(xù)若在房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行中與買(mǎi)受人產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)受人追責(zé)的主體僅限于名義購(gòu)房人，名義購(gòu)房人需要對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，在承擔(dān)責(zé)任后方享有向各實(shí)際出資人行使追償?shù)臋?quán)利，在一定程度上也加大了自行追責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。
“眾籌買(mǎi)房”的風(fēng)險(xiǎn)防范
鑒于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得實(shí)行房屋登記制，故為降低“眾籌買(mǎi)房”在實(shí)際操作中潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人之間需要簽訂書(shū)面協(xié)議，明確出資人之間、出資人與名義購(gòu)房人之間的權(quán)利義務(wù)，特別是有關(guān)出資比例、出資款項(xiàng)交付方式、利益分配、拋售時(shí)間、名義購(gòu)房人擅自處分或因名義購(gòu)房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責(zé)任、房屋貸款無(wú)法及時(shí)償還導(dǎo)致名義購(gòu)房人資信受損的賠償責(zé)任、房屋出售后產(chǎn)生的爭(zhēng)議處理等約定，以免產(chǎn)生糾紛無(wú)據(jù)可循，最終影響“眾籌購(gòu)房”合同目的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，對(duì)為了規(guī)避現(xiàn)有限購(gòu)政策或貸款政策而簽訂的眾籌購(gòu)房協(xié)議，在司法實(shí)踐處理中應(yīng)賦予各方以嚴(yán)格責(zé)任，保證現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行。
來(lái)源：新華網(wǎng)
